A validade da escritura pública em transações realizadas fora do domicílio fiscal das partes
A aquisição de bens imóveis é um dos atos jurídicos mais solenes do ordenamento civil brasileiro, sendo a escritura pública a espinha dorsal que garante a segurança jurídica dessa transação. Quando investidores ou particulares decidem realizar a compra de um imóvel situado em uma jurisdição distinta do seu domicílio fiscal, surgem frequentemente dúvidas sobre a competência notarial e a eficácia dessa documentação perante o registro de imóveis. A legislação é clara: a fé pública do tabelião não se limita às fronteiras do município onde as partes residem.
A Territorialidade da Fé Pública Notarial
Diferente do que muitos acreditam, a eficácia de uma escritura pública não está atrelada ao domicílio das partes envolvidas, mas sim à competência do tabelião de notas. De acordo com o princípio da livre escolha do tabelião, consagrado pela Lei dos Notários e Registradores (Lei 8.935/94), o cidadão tem o direito de optar por qualquer tabelionato de notas em território nacional para formalizar o seu negócio jurídico.
Se um investidor residente em São Paulo decide adquirir um imóvel localizado no litoral de Santa Catarina, ele não é obrigado a realizar a escritura no estado catarinense ou em sua cidade de origem. A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório brasileiro. O ponto crucial, que exige atenção técnica, é a natureza do ato: a escritura é o título que instrumentaliza a vontade das partes, enquanto o registro imobiliário é o ato que efetivamente transfere a propriedade e gera eficácia erga omnes.
A Dinâmica do Registro Imobiliário
Ao realizar a escritura fora do domicílio fiscal das partes ou até mesmo fora do município onde o imóvel está localizado, o tabelião responsável pela lavratura comunicará a necessidade de levar o traslado ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. O CRI competente é, obrigatoriamente, aquele onde a matrícula do imóvel está aberta.
Na prática, isso significa que a “distância” geográfica entre o domicílio do vendedor, o domicílio do comprador e a localização do cartório de notas é irrelevante para a validade do negócio. O que sustenta a segurança jurídica é a correta qualificação registral. Imagine o cenário de um comprador que reside em Porto Alegre e adquire uma unidade comercial em um lançamento em Salvador. Ele pode assinar a escritura em um cartório de sua confiança em Porto Alegre. O tabelião gaúcho, por meio de sistema digitalizado e integração entre cartórios, garante que todos os selos de autenticidade e a conferência de certidões negativas sejam processados. Uma vez lavrada, essa escritura é enviada ao cartório de Salvador, que procederá ao registro na matrícula do imóvel.
Desafios e Cuidados na Documentação Transregional
Apesar da flexibilidade geográfica, o planejamento documental deve ser rigoroso. Ao realizar a transação fora do domicílio, o maior risco não é a invalidade da escritura, mas a desatualização das certidões. Certidões de ônus reais, ações reipersecutórias e débitos fiscais devem ser extraídas com data recente e respeitando o prazo de validade legal. Em transações interestaduais, o uso de plataformas digitais centralizadas — como o e-Notariado — tem minimizado erros, permitindo a conferência de assinaturas e a verificação de impedimentos em tempo real por tabeliães de diferentes estados.
Outro ponto que merece atenção é o recolhimento do ITBI. O imposto sobre a transmissão de bens imóveis é de competência municipal e deve ser pago ao município onde o imóvel está localizado, independentemente de onde a escritura foi assinada. O erro comum de pagar o imposto no município de domicílio das partes pode gerar um entrave burocrático no registro, pois o oficial do cartório de imóveis não aceitará a guia de recolhimento emitida por autoridade fiscal incompetente.
A escritura pública lavrada longe do domicílio fiscal das partes é um instrumento perfeitamente válido e eficaz, desde que observada a competência do oficial de registro para a averbação na matrícula do imóvel e o recolhimento tributário correto na municipalidade correta. A mobilidade proporcionada pelo atual sistema notarial brasileiro é, na verdade, uma ferramenta poderosa para agilizar investimentos imobiliários, permitindo que o capital flua com maior segurança entre diferentes regiões do país.